2023年受房地产市场下滑影响，中国经济增长出现一定疲态。本轮房地产市场下行的原因是什么？目前出台的一系列调控政策效果如何？治沉疴防新疾，房地产市场的问题到底需要一张怎样的药方？
对此，厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁在接受“经济学家建言2024中国经济”系列专访时表示，中国可以学习新加坡模式，实行保障房和商品房并举的策略，既能实现“居者有其屋”，又能确保房地产市场的流动性和融资功能，推动城市发展和社会稳定。
“经济学家建言2024中国经济”系列，是观察者网和复旦大学中国研究院联合推出的重磅访谈节目，邀请国内外著名经济学家，从房地产、地方债、乡村振兴、金融强国、高质量发展等诸多领域前瞻并建言2024年中国经济，敬请关注。
【访谈/王慧；整理/房佶宜、林琛力；编辑/周小婷、朱敏洁】
观察者网：赵教授您好，我们首先来关注一个数字，2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%。房地产行业从2021年下半年呈现下行态势，到现在已经两年多了。您觉得本轮房地产的下行周期和之前有什么不同？下行的主要问题出在哪里？
赵燕菁：首先感谢观察者网的邀请，在回答问题之前，想先跟大家说几句题外话。我个人经常提出一些所谓“另类”的观点，大家往往不是很容易接受，包括今天的一些看法，希望大家批判地接受。
我觉得观察者网应该有一些不同的意见，供各方参考，兼听则明。国家也好，社会也好，不能只有一个声音。我今天也是以这个态度来跟大家交流。
回到刚才的提问，我认为2024年中国房地产处在一个非常关键的时期。
之前大家没有想到中国经济、特别是房地产会下滑这么严重，也没有想到房地产的下滑会对整个经济拖动这么大。但现在发生了，怎么办？
我认为，2024年是一个转折点，要不就往下，要不就往上。如果今年房地产问题处理不好，继续下滑，会非常危险。因为我们国家房地产的底层不是住房问题，而是金融相关问题。这和汽车产业、芯片产业以及包括餐饮业、旅游业等在内的民生产业都不一样，这些行业不像房地产那样与金融的关系那么密切。
此外，在世界上其他国家，这二者之间的联系也不像在中国那么密切。其他国家的金融底层，有的是股票，有的是国债，不像中国金融的底层，特别是我们现在的货币发行，和房地产密切相关。
我们今年一定要制止房地产下滑，因为现在无论是消费不畅还是投资不足，归根到底都是货币出了问题。
为什么以前货币好好的，现在突然出问题了？因为受房地产影响太大。只要房地产下滑，整个金融系统都会受到冲击；而金融系统受到冲击，即使不做房地产的人，都会受到影响，因为整个货币和国家的债务会萎缩，现在的货币就是债务创造的。于是大家突然发现自己的钱没了，消费者没了，客户没了……所有这些归根结底都是因为房地产。
那么，这次房地产下滑是周期性的吗？是不是过两年又恢复了？我们只要忍一忍，等出清了，房地产就会恢复？甚至有人说，某些房地产政策一取消，是不是就会反弹？
我觉得这一次可能和以往不太一样。以往在城市化的趋势下，农村人口向城市大规模转移，城市人口在增加。过去这二三十年，农村人口向城市的转移是史无前例的，这么短的时间内，有好几亿人进入城市，大约和某些发达国家的人口差不多。这就促使一段时间内整个投资需求、房地产需求出现非常规的增长。但这时候发展得越快，结束得也越快，这就是我们的问题。
现在我们要做的一个大判断是，中国的城市化是否到尾声了？如果不是，这次房地产下滑就是周期性的，过两年，人口又从农村回来了，城市又会扩张，经济再次发展。就像过去这二三十年里面我们有过几次经济下滑，但等一缓过劲来，农村人口又开始恢复涌入城市。
但我估计这一次比较困难，因为从农村向城市转移的人口基本趋于稳定，城市人口基数很大，农村人口基数很小，不会再有以前那么大规模的转移。而房地产是城市扩张的一个基础保证，所以房地产会持续下滑。当然，有些城市还会增长，但大部分城市都会处于比较平稳、甚至是开始收缩的状态，这是和以前最大的不同。
观察者网：现在各级政府都在推出各种政策，促进房地产市场的复苏和平稳发展。您觉得这些政策的效用如何？房地产市场恢复到哪种程度算是比较健康平稳，有什么具体的参考指标或信号吗？
赵燕菁：我国此前政策的最大问题，就是把房地产当作一个产业。2023年中央政府做出了一系列决定，表明我们对房地产的认识有了根本性改变，即房子实际上分成两类，一类是大家在市场上交易的投资型商品，另一类是保障性的住房。
将房子分为两类，就有两类衡量房地产是否恢复的不同指标；不能用这个指标衡量说房地产恢复了，用那个指标衡量就说房地产下滑了。如果只用其中一个指标衡量，总有一个满足不了，要不就是房地产下滑崩盘，要不就是房价太高，老百姓买不起、住不起。
从两种房子类型来看，作为投资型的房地产，那就要放开，必须有流动性，不能限制它的交易；如果限制交易，就会失去流动性，那它还是商品吗？如果没有流动性，就不能用来做抵押，因为银行拿到以后脱不了手，也就没有资本价值。
中国经济的底层，有很大一部分是和房地产相关的。个人、家庭贷款基本都靠房子作抵押，地方政府的巨额负债，也是用不动产做抵押，企业能拿到很多贷款就是因为它的土地值钱，而不是因为它的利润有多高。所以，必须让投资型房地产有流动性，价格高低不重要，重要的是有人买、有人卖。
房地产市场是否恢复的其中一个指标，就是商品房市场一定要恢复交易，不能是大家都在抛。资本市场就是这样，越是大家一起抛，就越贬值，反过来又促使一起抛。这就是资本市场和商品市场的区别，资本市场是买涨不买跌，商品市场则是便宜打折，肯定抢手。
但是我们也不能用管理资本市场的方法去管理房地产市场，因为房地产还有另一个属性。它和股票不同，人要住在房子里，如果股票一直上涨，不会影响日常生活，但如果房价一直上涨，居住功能就会受到影响，所以真正好的解决办法就是把两个属性分开。
这就意味着，衡量房地产是否恢复的另一个指标，就是能否实现居者有其屋。你进入一个城市，理论上就应该能买到或者租到房子，能在这个城市住下来。
观察者网：也就是说，商品房市场流动性要好起来，保障房的建设和供给要跟得上。
赵燕菁：全覆盖，都满足，这就是好的表现。商品房卖的价格越高，说明资产估值越高。
世界上很多国家和城市都有住房危机，跟股票市场一样，一会儿繁荣，一会儿衰落，一会儿崩盘。但是，新加坡很少受到房地产冲击的影响，非常稳定，这是因为新加坡80%以上都是保障性住房，政府提供的组屋价格很稳定，不受市场波动的影响。但与此同时，新加坡的房价是全世界最高的，中国、东南亚、中东等全世界的富人都到那里买房；新加坡不限制购房，因为一旦限购，脱不了手，谁敢去新加坡买房？
其实中国也应该这样，像一些顶级城市北京、上海等，都应该放开，让全世界的人都来买，越贵越好；但我们老百姓基本不住这种房子，所以房地产市场要有两种价格。
观察者网：正如您所言，从2023年下半年开始，保障性住房备受瞩目。8月25日，国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》可以说是一份标志性文件，其中明确了两个目标：第一，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；第二，推动建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求。这两个目标，能否理解为中央政府正在推动新一轮“房改”，为什么？我们国家最终要实现怎样的住房结构才是比较理想的？
赵燕菁：这份文件中，你刚才提到的两句话是核心的核心，虽然表面上是讲保障房，实际上就意味着双轨制，这个政策是非常重要的转折。
不建保障房，商品房根本放不开。你敢放吗？一旦放开房价就会上涨，涨到大家都买不起，社会会不稳定。因此，建设保障房的一个很重要目的是将两类房子分开，才能救活另一个。
我们一定要理解保障房和商品房的关系。保障房是稳，而商品房要有流动性，就必须接受它的波动。房地产市场的比例关系，取决于你是求稳还是求资本性。保障房比重越大，就越稳，社会越不容易波动；因为房价上涨和你没关系，反正是保障房，也卖不了，房价也很便宜，能住得起。而富人想要的是随时可以把自己投资的商品房脱手，如果要流动性更高、有更多的资本能抵押，那么商品房占比就要高。
此前中国房地产市场上商品房比重非常高的原因在于，在我们国家高速增长时期，建什么都需要钱，要用房地产做抵押；家庭拿房子做抵押，政府拿地做抵押，才能融资。所以可流动性的、资本性的土地和住房供给，必须有一定比例。
但现在我们的基础设施基本都建成了，即使再卖更多的地，也几乎没有基础设施可建了。这时就应该转向“稳”，加大保障房比例，保障房比例越大，市场波动就越小。就像前面说的，新加坡房地产市场为什么非常稳？因为80%左右都是组屋，市场房价波动跟这部分一点关系都没有，房价涨跌再厉害，也只占20%而已。
观察者网：您觉得我国保障房比例达到多少比较合适？目前就整体来看，我国房地产已经到了供大于求的状态。
赵燕菁：我个人认为，我们保障房推出晚了，其实在5年前、甚至更早一点的时候，就应该大规模建设保障房，大量减少商品房的供给。
我们商品房出现问题的原因就是供给太多，一定要保持商品房供不应求的状态，才有流动性，大家才愿意买。一旦供大于求，再好的东西，一个人有三四套、四五套，还卖给谁？就会失去流动性。
前段时间，中国房地产政策的一个较大失误或者说考虑不周的地方，就是采取增量压价的政策，即增加住房和土地供给，把房价打下来。这是非常错误的，现在后遗症很严重。
我们的“增量”应该是增加保障房的数量，从五六年前开始，就应该大幅减少商品房供地。如果那时就有《关于规划建设保障性住房的指导意见》，增加保障房，涨多少都不怕，也不会出现今天的暴跌。
现在我们总是说恒大如何、碧桂园如何，但如果政府不卖地，它们想崩盘也没机会，问题还是我们的商品房供给量太大。所以，我觉得2023年的房地产政策是新一届财经班子做得非常正确的一件事，必须要把供给降下来，同时保障必须要上去，这两个是一回事。
观察者网：现在推进保障性住房建设，也面临着许多具体的难题，比如建多少，怎么建，资金从哪里来，怎么定价，怎么配售，怎么管理？……您对此有什么建议？
赵燕菁：既然大家都觉得建保障房是正确的，那为什么以前不建？说穿了，还是因为没钱。改革开放前，我们国家全是保障房，为什么要建商品房？因为保障不了，全世界没有任何一个国家能够靠政府给大家提供福利住宅。
我们以前的房地产存在各种各样的毛病，但为什么发展至今，所有的住房、高楼大厦都是靠房地产解决的？因为房地产有一个非常重要的功能，就是能把政府基础设施的未来收益贴现过来，所以我们才有钱。
政府在城市里修建大量的公共基础设施，如道路、管线、学校、医院、机场、火车站等等。像道路这类设施，我们都是免费使用的。那么，钱都跑哪儿去了？实际上全跑到住房里去了。地铁一修、学校一建，房价就会上升，如果旁边还有公园，房子就更升值，这就是公共产品的溢价。公共产品没法售卖，就通过房子给它贴现过来，人们买房子就是买了这些水电、地铁的基础设施，所以房子有很高的流动性，大家都愿意接受，这是融资的来源。
但是如果保障房也这么贴现，那还是保障房吗？保障房就一定要便宜，不能比现在市场上的房子更贵。那么，保障房的收益怎么来？不解决收益问题，就没有一个政府愿意建保障房，因为都是贴钱的。所以，保障房的供给，首先要解决资金来源问题。
当基础设施建设基本停止后，地方政府不缺钱修路、修桥、修机场，而是缺钱来维护这些机场、学校，给公务员、环卫工人等发工资，这笔钱必须从税收里来，必须要有现金流覆盖，而不能用一次性卖地的钱给大家发工资，因为这是两类不同的钱。
在财政中，卖地的钱都进入土地基金，而不是财政预算。进入财政预算，就可以用来发工资，进入土地基金，必须用于资本性建设。而在路桥等建设需求下降的情况下，房子的目标也就变了，要以获取租金、现金流为主。
但是在中国有一个特点，就是税收不是从个人来的，个人所得税即直接税的占比很小；我们国家最大的税收，例如增值税等等都是机构缴纳。你在我的城市里面就业，虽然你个人交的税没多少，但你就职的企业交得多，也就是企业替你交了。
所以，政府要给老百姓或城市居民提供廉价住房一定要有条件，不能是福利发放，政府也发不了。那么，政府的钱从哪儿收回来？就要和产业挂钩。
政府提供廉价住房的目的，是为了吸引企业过来交税。越能把房价压下来的城市，企业越愿意去。因为城市房价太高，企业招工就很贵，就活不下去。劳动力最大支出项就是住房，只要把房价压下去，所有劳动力都会变得便宜，但他们的净收入比例并没有降低，只是因为支出减少了。
基于保障房想要达到的上述目的，提供保障房的条件变成了不是在一个城市有户口，而是必须有就业。你只要在我的城市就业，交五险一金，我就认为你在交税，就可以满足一定的申请保障房的条件。虽然保障房价格可能低于市场价格，可能政府没赚到钱，甚至贴钱提供保障，但你所在企业交的税足够覆盖你的支出。这样一来，政府就从卖地的一次性资本性收入，变成经常性税收，城市也就完成转型了。
在未来10年、甚至从现在已经开始，政府缺的不是资本而是税收，缺的是一般性收入，并且这个缺口会非常大。现在我们的社保、医保全都要从一般性支出里出，没有税收是根本扛不住的，所以应该把政府收入从一次性的卖地变成持续性的税收。而途径就是从保障房里收，因为保障房才能保证你的城市能够有企业活下来，在这里交税。
观察者网：大家很关心的一个问题，就是住建部明确保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理。也就是说，保障性住房不能变更为商品房，流入市场。那么对于购房者来说，就要有一个相应的退出机制，在退出机制的设计上您有什么建议？
赵燕菁：购房者为什么要退出机制？买了，就住在里面；退出，就交给政府。政府用原价再内循环，卖给其他需要的人。
观察者网：政府要买这个房子？如果购房者现在买了保障房，住到一定程度想要改善住房，要去买商品房，要把保障房卖掉，您的想法是政府把这个房子买下来？
赵燕菁：不是政府买下来，你只能卖给同样具有申请保障房条件的人。新的大学毕业生、新的农民工可能买不起商品房，但他们在城市缴纳五险一金，符合保障房资格，就卖给他们。
新加坡的组屋也可以卖，但卖组屋的人也必须遵守卖组屋的条件。如果有一天突然想买豪宅改善下住房，就必须从组屋退出。打个比方，李嘉诚也可以买组屋，但只能在一方享受。
新加坡把这两类房子分得非常清楚，我们就分得不太清楚。我国以前的经济适用房就出现这个问题：有人买了以后过两天退出来，然后过两天又进去，又退出来，在市场上从保障房、经济适用房进去，从商品房出来，从中套利，最后就把经济适用房搞垮了。
其实，新加坡刚开始是严格封闭的，不允许居民又买商品房，还享受保障房待遇，两边都沾光。不过，后来我听说新加坡政府允许一部分有组屋的人可以买商品房，但条件是必须住在组屋，买的商品房可以租给其他人作为投资。这是很后来才有的政策。
当然，新加坡房地产市场也不是完全没问题，过于封闭导致它的融资能力特别差。所以从新加坡的经验可以得知，保障房严格封闭管理也会带来两个问题：
第一，它的资金不能通过社会金融资本来解决。保障房成本很高，因为政府的土地成本就很高，即使是按基准价给房地产商，也很高。在这种情况下，怎么才能降得更低？我认为，如果完全不让这房子上市，它就永远不可能在银行里获得融资，就必须得政府融资或者通过个人公积金来进行偿还。
第二，个人财富增长较慢。买了保障房，一开始是省钱了，但今后房价上升与你无关。假设你和邻居住一样的房子，邻居是商品房，你家是保障房，邻居到时候把房子一卖，套现几百万，但你不行，你只能几十万还给政府了。
到那个时候，恐怕有很多人会后悔买保障房。看着周围的房价上升，就想找政府游说，希望能够入市卖掉，但政府坚决不能同意，一入市就是套利，因为你买的时候便宜。
这就是政策必然带来的后果。所以我想，有没有可能像当年房改一样，假如说5年后允许上市会出现套利，那能不能拉长年限，允许在20年、30年后上市？这时候屋主这一辈子基本上也就“卖”给这个城市了。
如果是这种情况下允许上市，会出现什么结果呢？
首先，银行可以给你贷款了，不管政府投资多少，你的租金对于银行来说就是按揭，交到20年以后，还剩下几万元，可以一次性补齐，房子归你。这种情况下，银行就愿意抵押，因为贷款非常安全，如果你违约，银行可以把房子收回来，到市场上一卖，大赚特赚，银行恨不得你违约。但你一定不肯违约，借钱也得买下来，因为买下来之后到市场上一卖，你就能大赚特赚。所以，这种违约会非常少。
对银行来说，这是非常好的抵押品。对政府来说，好处是不用出钱了，完全引进社会资金。对家庭来说，比如现在租房子，哪怕交的房租再便宜，最后租金也拿不回来；但是如果用我说的这种方法，房租是按揭，不管交多贵，哪怕比市场的房租还高，这房子等到可以入市的时候，你也能拿回来，就相当于储蓄了。就跟我们用公积金一样，一次性提出来，再补点钱，但这时候你的房子价格就和市场上同步了，你的家庭资产会暴增，一夜之间从原来的几十万变成几百万，其实什么都没有变，只是房子从保障性住房变成了商品房。最终，每一个家庭的资产负债表扩张，加起来就是全社会的资产负债表扩张，中产阶级就创造出来了。
我国现在的中产阶级就是1998年房改创造出来的，如果大量中产阶级都有房子，这个房子在市场上可以作为抵押品、可以交易，那么整个政府的投资就会体现在房价上，政府基础设施越改善，每家每户的房价越高，家庭财富增长就会进入快车道。
中国家庭财富的增长其实比新加坡这些国家要快，我国的有房者比新加坡人有钱，因为新加坡保障房的价格卖得低，而我国一下能卖很高的价格，这几年中国家庭财富的增长都与此相关。
所以，保障房必须封闭管理，是有道理的，也是中央一再强调的，何况新加坡的经验也证明了封闭有好处。但是，我觉得能不能在此基础上做些改革，给它定一个时间限制，只要时间够长，相当于政府给每个家庭注资了一大笔家庭财富。如果不到时限，政府也拿不到这笔钱。
假设你家的保障房值50万，同期商品房值500万，你一直住下去，这房子就一直是50万，那450万政府也拿不到，因为你住在里面，政府没办法把房卖掉。这时候只要有房改，什么都没干，政府没损失，老百姓却增加了400多万的财富。这就是为什么中国在1998年的时候，整个社会经济突然暴涨；国家没什么投资，只是允许房改，大城市的很多家庭一夜之间就成了百万元户。这是我亲身体会的。
所以，我觉得应该设计一个更巧妙的机制来解决资金融资问题，解决家庭财富的扩张问题，将政府的公共服务“套现”。
观察者网：现在大多数人手上持有的还是商品房，公众势必很关心保障房的建设和供给会对商品房市场产生哪些冲击？
赵燕菁：冲击可能是正面的，也可能是负面的，关键取决于能否将保障性住房和商品房区隔开。现在之所以提供保障房，是因为即使不提供，需要保障房的群体也买不起商品房。不能简单地认为提供了保障房，商品房就完蛋了。
我认识很多开发商，买他们房子的人往往是老客户，新进入城市的群体其实不是他们的客户。像农民工、大学生等所谓的“新市民”，实际上是被排除在商品房范围之外的，特别在头部城市，这些人基本买不起房，只能租房或住城中村。这部分人所占的比例比我们想象得高，而保障房就是解决这部分人的住房需求。
另外，在户型方面，如果保障房都是四十至六十平米的房子，随着人们收入提高，肯定会选择退出来，去住商品房，所以实际上是不会产生冲击的。
新加坡将这二者区隔得很好，虽然房价落差很大，但是商品房并没有受到影响，反而在不断升值。
历史上也是如此，我国1998年房改的时候很多人也担心，因为当时大量商品房卖不出去，还有很多烂尾楼，市场需求很小。城市里70%的人有了房，大家担忧房改以后人们也不会再买商品房。但是1998年房改以后，房价反而暴涨，正是这些有房的人才会去买商品房，都是买二套房、三套房。以前不买是因为买不起，而现在可以把房子租出去，用房租来交按揭，也可以把现在的房子卖掉去交首付，商品房反而一售而空。
所以关键看我们的政策设计，这种担心是有可能的，但并不必然。
观察者网：关于商品房，我注意到您之前在文章中曾多次呼吁，要放开对“高端需求”的限制，想听听您在这方面的具体设想。“高端需求”的住宅该怎么建？该不该限购或者怎么制定限购政策？进一步而言，房地产市场新发展模式该如何构建？
赵燕菁：这个问题非常好，现在有钱人买一套、二套房子或买豪宅，对于我们是好是坏？我们先得把这个问题解决，如果对我们好，就让他们买，如果对我们不好，当然要限制。
其实这个问题我早就问过新加坡同行，新加坡的房价比北上广深都高，我问他们怎么不打压一下房价。新加坡的同行问，为什么要打压？买房的不是新加坡人，都是周边有钱的富豪；新加坡80%的住房问题已经解决了，如果你有钱但不想买商品房，只要你没房，就都可以保证有房住。
只有房价越高，地价才能回收得越多，也就越有钱去给低收入人群提供保障。如果没人交钱给政府，就得政府自己去保障，保障比例就会下降，因为保障不了这么多人。
我们一定要理解商品房和保障房之间的关系。商品房，有钱人越是买，买两套、三套，土地的收益才能收回来，我们才能拿这个钱去补贴需要保障的人，钱是这么转移的。
这种情况下，我们为什么要把价格压下来？人家本来愿意出100万买一套房子，我们非要50万卖给他；人家要买两套，我们又限制套数。就好比买东西，不许你多买，还必须便宜买，这不是有毛病吗？
中央政策强调，商品要回归商品的价值、市场的价值，然后政府才能有钱去提高保障水平。要知道，中央政府可以印钱，但地方政府不能自己印钱，那么地方政府的钱从哪来？就是从富人那来，富人不花钱的话，钱从哪里来？
我们要辩证得看这个问题，在这种情况下，就是商品房越贵越好。有钱人愿意出1000万买别墅，就让他买，不要非让他去住100万的套房。市场需要什么产品，就提供什么产品。对政府来说，没有必要去限制什么容积率，政府的目标就是尽量把地卖到最高价，做高收益。
有钱人嘛，用不着同情他们。美国人可能还觉得这房子比纽约便宜，他们是这么算钱的，而不是按照普通工薪阶层的工资收入比、房价比来衡量的，对方的收入和这里的房价比跟你的收入房价比是两回事。
我们就是要把这两类房子分开，政府就是保底，穷人必须有房，富人就要多花钱。所以，回到你的问题，我们就应该放开对“高端需求”的限制。这正是为什么去年中央会议上提出来商品房要回归到商品属性，否则地方政府没钱建设保障房。
观察者网：2023年底的中央经济工作会议和中央金融工作会议都提到了“三大工程”，其中除了刚刚聊到的加快推进保障性住房建设，还有“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，现在仍有很多城市的城中村看上去又乱又差，在这两大工程尤其是城中村改造方面，您有什么看法？
赵燕菁：城中村改造也是最近的一个热点，因为上一次“棚改”拉动房地产，大家觉得有的人大赚特赚，所以很多人以为这次城中村改造是不是新一次“棚改”。但这个想法是误解。
城中村改造最关键的是方法，一定要选正确的方法。以前的方法是把城中村改成商品房，因为只有商品房才能覆盖成本。但如果这次还延续这种改法，会非常危险。
第一，现在征地得按市场价赔偿拆迁房，不能按农村的地价赔，否则拆迁户拿着赔偿款也买不到商品房，所以征地成本非常高。第二，城中村里违章建筑占百分之七八十，如果只赔合法的，人家不干，所以违章房也必须赔，成本就更高了。
怎么回收这笔钱？唯一的办法就是卖商品房，卖的商品房面积不可能和赔的面积一样，否则拆迁款、建房子的钱谁出？一定要增容。最后导致的结果就是，市场上商品房本来就过剩，为了收回拆迁成本又推出一大堆商品房。如果房价上升，问题不大；如果房价下降，拆完以后，房子卖不出去，全砸在手上，非常危险。
有些城市改了一两个村，觉得能够平衡。为什么可以平衡？无论多少投资，拆迁成本多高，只要一直增加容积率，总能平衡，超过平衡的全是你赚的，所以政府说可以改。但是如果几百个村一起改，城里又没有这么多人买你的房子，这时候房子就会崩盘。
房地产市场最近为什么会出现这么多问题？很大一部分就是因为政府拆迁以后平衡不了账目，拆迁赔偿完了，等到卖地建房的时候卖不出去，但钱已经赔出去了，所以全砸在政府手里，很多城市在拆迁上面甚至压了上千亿。
与此同时，老房子拆了，新房要好几年以后才能建成，这时候城中村的居民怎么办？政府还得给钱让人周转、租房，而这笔周转费用就要好几百亿。一个城市的税收一年才多少？
所以城中村千万不能瞎改，否则一旦掉进财务陷阱，就很难出来了，很多城市就是陷在其中难以自拔。
但我的意思不是说不改，而是要怎么改？首先，我们要搞清楚城中村有没有用，它只是又脏又乱、藏污纳垢的负面形象吗？其实不是。
城中村有一个特点值得大家注意。我是做城市规划的，城市规划控制的土地功能都是规划局决定的，但是我们不可能预测到未来市场的需求，可能过两年市场就会出现新的需求，而这些新需求可能最后都去了城中村。城中村就像一个调节器，城市没有的功能全在里面，缺仓库它就是仓库，缺办公室它就是办公室，缺住宅它就是住宅，缺什么它就是什么，所以到城中村里面看看，五花八门，什么都有。
其次，看城市人口的分布。大家千万不要以为城中村又破又乱，其实一个城市很大一部分外来人口都住在里面，有时候看城市晚上的热力图，其它地方都黑了，城中村还是最亮的，灯火通明，人口密度非常高，一个村里面可能就有几十万人。实际上，它就是解决了保障房的问题，保障房租赁的这一部分就在城中村里，而且低于市场价。
把城中村拆完改成商品房，看上去是好看了，但原来住的那些人上哪去？城中村拆到一定程度以后，租金一下就上去了。
我们国家的城中村为什么特别便宜？除了破、旧、成本低，关键是量大，所以才能保证这么多人在城市的居住。把它拆了以后，所有人都涌到剩余的几个城中村里，房租马上上涨。有时候征地拆迁完，发现租金上去了，适得其反。本来是为了解决老百姓的居住问题，结果反而让老百姓没地住。所以一定要理解城中村的功能。
全国城中村聚集的城市，民营经济都比较发达，包括外资也愿意去这些城市。反之，城中村特少、特干净的城市，都是相对落后的城市，像北方的一些城市，很少见到大量的城中村。
我以前问过一个老板在这里投资的原因，他说，像他们这类投资每年根据不同的订单，工人的需求量变化非常大，比如今年有个订单需要几千甚至上万人，明年订单没了，这些工人都散了，怎么给他们提供住房？哪个企业能提供的了？
而城中村有大量住房，像东莞的城中村里面近1/3的房子是空的。企业到这里落地，不用自己建房子，工人马上就能找到地方住进去，没有订单也可以搬走；对企业来说，可以轻资产运营。城中村解决了住房问题，工人的成本就很低，哪怕工资很低，也能活下去。
全世界凡是房价高的城市，企业都难以生存，但房价低的城市，创新创业都不行，因为缺少资本。硅谷和东莞不能兼容，硅谷的房价这么高，绝对不会有生产，但是有创造、创新；东莞的房价很低，但一定没人搞创新，因为资本很贵。
怎么才能兼容？全世界真正能够实现兼容——既有高科技，又有强大制造业的——就两个城市，一个是新加坡。新加坡的制造业非常发达，占整个GDP的20%，但同时地价、房价很高，金融也很发达。另一个就是深圳。为什么深圳房价这么高，还能有制造业？因为深圳超过70%的常住人口都住在城中村，这些人的流动性很强。有统计数据显示，城中村占深圳总住房供给的60%左右。深圳真正的高房价占百分之二三十，就是商品房。
中国城市要有两种并举的住宅供给，才能同时保住制造业的创新创业环节和生产制造环节。城中村还是有用处的，不要轻易铲除，但也不是让它永远像现在这样，可以让它自主更新、自主改造。你的房子就是你的，随着生活水平提高，你想提高租金，就可以自己装修改造，今天装个热水器，明天安个空调，改善工人住宿条件，当然政府可以给一些补贴，比如你解决了多少工人就业，我给你多少补贴。政府应该让老百姓自主，而不是全部由自己来征地拆迁；不能将城中村消灭掉，只要量一降下来，结构就变了，制造业就完蛋了。
为什么城中村一定是天生的保障房？因为城中村天生不能入市。城中村的房子是集体所有制，没有房本，只能出租。大家一起出租的话，租金能上得去吗？只要邻居不涨价，你也不敢涨价。所以它能够维持保障房的功能，如果把它改了，变成商品房，那还怎么便宜出租？所以越改，穷人越没地方住。
观察者网：接下来想和您聊聊地方债的问题。时至今日，土地出让收入仍然是绝大多数地方财政收入的重要来源，但是在地方政府土地出让金收入持续下降、不少地方政府地方债问题日渐突出的背景下，如何化解地方债已经变得迫切起来，在这个问题上您有什么建言？
赵燕菁：我在地方政府长期工作，对地方政府的财务有一些了解。首先，你要知道地方政府借债用来干嘛。中国城市这些年的增长，像高架桥、地铁、轻轨等等，这些东西不是一个发展中国家能够享受的。中国基础设施非常强大，甚至和发达国家不相上下，这就是我们在全世界有竞争力的重要原因。
你到印度去，印度劳动力是便宜，但要自己开厂，还得办一个电厂。因为印度电力不稳定，订单来了，三天两头停电，港口又运不出去，这些基础设施都不行。反观我们国家的发电量、港口建设等等，都是世界上最好的。
那么，这些基础设施建设的钱，从哪来的？基本都是从房地产来的。除了卖地的钱，因为有了房地产，政府持有的土地和资产都在升值。大家不要以为市政府办公大楼在那里空着，其实也可以给它估值，只要知道地值多少钱，就知道楼值多少钱。
中国地方政府有强大的信用，这是它和世界上任何一个国家的地方政府都不一样的地方。其他国家的地方政府更像一个物业公司，天天给老百姓打理公共服务，哪有像中国这么猛的，搞基础设施建设。
这里面的关键就是地方政府用土地作为信用去借债。但是，借了债就会出现一个问题：基础设施的年限都很长，按理说用多少年就要收多少年钱，大运河修好收了几千年的过桥费，所以只要年限够长，收入肯定比成本高。但现实中不是这样的，地方债借是有年限的，不可能无限期借下去。
此外，地方债借还有利息。地方债算信用比较好的，但利息很高。理论上，基础设施的收益和还钱的时间不会匹配。大家经常质疑贵州政府乱花钱，修了这么多高架桥、隧道等等，这是因为那些地方的地理条件导致隧桥比特别高，所以公路特别贵。这些资产不只是一届政府用的，但钱却要让一届政府还，这届政府肯定拿不出来后面几届政府的支出。所以长远来看，政府的公共服务、特别是大型基础设施服务，债务一定还不了。
那么，不建行不行？我可以这么说，如果我们这一代人不建，下一代人根本不会干这活了。你想想，让你的小孩到工地上去，干现在农民工干的事，会干吗？脏活一定要在我们这一代给干了。所以，这些工人千辛万苦建了多少基础设施，就是这一代人得吃苦，下一代人才不用吃苦。
美国基础设施为什么那么烂？不是没钱，是谁来干？你们家孩子去干，还是我们家孩子去干？所以这不是简单的钱的问题。中国虽然花了很多钱，负了很多债，但是我们把东西建成了。
谈论任何债务的时候都不能脱离资产，中国政府过去一二十年积累了天量的资产，全世界可能没有一个国家能积累这么多资产，当然就有这么多债务。因为现代经济所有资本的来源都是未来收益的贴现，都是负债。
现在，我们不可能通过压缩当期消费来进行投资。改革开放之前为什么穷？就是因为我们必须从挣的钱里面拿出一部分去投资，只能用省下来的钱。现在为什么不用压缩消费了？因为现在的钱根本不是从消费里面来的，而是把未来的收益进行估值，比如说这座桥能收100个亿，你现在要不要借钱给我？你借给我，我到时候就还给你了。
任何增长，只要是现在增长，必负债。不是负自己的债，就是负外国的债。信用特别差的国家，就是外债特别多，例如土耳其等国。信用特别好的国家，自己负债，但全世界这样的国家就没几个。
2022年，中金公司董事总经理黄海洲和美国哥伦比亚大学经济和金融学教授帕特里克·博尔顿的一项研究里面提到，中国、美国、日本、英国这几个国家是外债最低的国家，你别看欠一屁股债，其实都是内债，因为自己就能创造信用。而其他国家想要发展就得借外债。这是中国一个很大的成就。
再回过头来讲，现在借债修路桥这类资产，债还在，本来100年能收回来，现在要求第10年就还，未来90年的收入还没收到，债怎么还？这时候就可能破产。但是，这些资产不值钱吗？
实际上，只不过就是原来的资产负债表崩溃了，但是所有崩溃的资产负债表都会剩下大量资产，对于会计来讲，重建一个资产负债表就行了。重建之后，再把利息压下来，可以和100年匹配上，就是好资产。
经济中为什么会出现泡沫？就是因为你的信用好，融资能力强，泡沫就大。假设我们每年有现金流，比如10元的收益，市场估值50元，5倍的收益，就融资50元；这时再投资一个60元的资产，60元比50元多，就把所有的债全还了。
但假设另一个10元的收益，泡沫特别大，估值100元。我拿这个泡沫很多的100元，投资了一个90元的资产，这时候就资不抵债，怎么还？于是我就破产了，因为资本金会减记掉。
大家仔细想想，第一个成本是10元，估了50元而已，第二个成本也是10元，估了100元。第一个泡沫少，形成了60元资产，第二个泡沫多，形成90元资产，90元资产多还是60元多？中国经济之所以能这么迅速发展，就是因为泡沫大，估出天值，所以我们能当基建狂魔，在深山老林里修路、修桥，因为钱便宜，但结果是债还不了，这就是代价。
通过上述例子大家应该能明白，成本都是10元，一个形成了60元资产，一个形成了90元资产，听上去是第一个好，但第二个形成的资产多。
这就是现代经济里面的债务。我们其实并没有花现在的钱，而是花了以后的钱，以后的钱估值没实现，实际上现在根本没有损失，而是一个虚拟的损失，但是现在形成资产以后，可以不断地收益。
一旦理解这个问题以后，就知道地方政府还不了债，是因为还债时间不匹配，另外泡沫很大，虽然形成的资产也很大，但比泡沫小，所以就出事了。
既然搞清楚缘由了，解决办法也很简单，必须由另一个人来接了，接完以后重新估值，比如90元的资产就估90元的债务，用低息的债置换高息的债。
这时候中央政府就该出来了。中央政府和地方政府其实是一个资产负债表，地方政府借钱搞房地产、卖地，修了这么多基础设施，最终带动整个国家制造业能力的上升。虽然中国现在劳动力不便宜，但基础设施比别国便宜，中国的竞争力来自于此。而且，这还带来了一个结果，就是税收增加，所以不是没有收益。而税收是由中央政府和地方政府按比例分的。现在债务都归地方政府还，收益还要跟中央政府分，那这个债地方肯定还不了。
比如，尽管贵州累积了这么多债务，但国家不是没收入的，国家的收入从税收里体现。税收体现在哪？贵州的税收可能体现在上海的工厂，也可能体现在长春的工厂里。所以，这时候国家就应该把债接走，当然资产也可以一并接走。国家能平衡，贵州平衡不了。
再比如，很多地方政府的支出大项是教育，可能达到百分之五六十，但是培养出来的人才并不只在当地工作，他们可能跑深圳去工作、交税了；对当地来讲，这个教育投入是亏了。所以现实中的关系是，我这个地方的基础设施、教育投入等收益，有可能体现在其他地方。这种情况下，是谁的资产负债？中央就要负担相当一部分，解决地方债务必须中央和地方一起发力，不能全压在地方，无论如何它们创造出了货币。这就是我的大思路。
当然，我也承认这里面有一部分资产是完全没用的，资产负债表1000年也收不回来，就像水司楼等等，但中国绝大部分的资产都是有用的，我们没有任意印钱发福利、发奖金。
当一个社会正确理解债务以后，就会发现现代意义的债务和传统概念的家庭债务完全不一样。全世界金融危机最多的国家就是发展最快的国家，美国大约每隔10年就发生一次金融危机，每次金融危机就是重新建立资产负债表，但是每一次都留下很多资产，然后把以前的债务注销掉，再发展。
中国已经进入债务增长阶段，就要学会接受周期性的破产。有些事与其想办法避免它，还不如想怎么去解决它。
观察者网：最后一个问题关于房地产税，您觉得在全国推行房地产税，需要具备哪些条件？您有什么具体建议？
赵燕菁：房地产在中国扮演的角色，和在其他国家不一样。很多人都不理解，美国、英国能收房产税，中国怎么就不能收？因为人家地方政府的税收来源，很大一头是直接税，而我们国家企业的税收这么重，能不能给它降下来，由个人交？
这里面存在几个问题。第一，其他国家的资产负债表中，作为信用来源，房地产占比不大；它们银行的抵押品往往是股票、国债等，房子当然占相当大比重，但不如中国，中国的贷款差不多全是从房子里来的。
如果给股票市场加税，所有持有股票的人，一旦股票上涨就得交一笔钱，人们就不敢持有股票，因为工资没涨，股票上涨反而恶化了生活。
投资是现金流的逆过程，所谓的房价就是把未来的税收贴现到今天，结果再加一个税，本意是要把水结成冰，结果却把冰融化成水。加税就是房地产资本化的逆过程，一加税，房子就缺少资本性，因为人们不愿意把它作为一个资产来持有。
中央明确强调“先立后破”，现在房地产下行，那么信用从哪来？资本从哪来？我们需要先“立”起来，比如股票市场。中国的房地产市场是美国的好多倍，先别说达到美国房地产的水平，能达到美国股票市场的水平吗？就我们股票的这点表现，做不到像美国一样直接创造财产，可以取代房子作为抵押品，甚至连日本股市的水平都达不到。
所以，必须先创造资本，一定要发国债，国债就是把国家未来的税收贴现过来。如果舍不得发国债，那就只能是地方债，但地方债能离开房地产吗？地方政府不能印钱，税收也要跟中央分成。
债的总量是不能变的，一旦总量减少，就意味着所有货币的减少；一个国家的经济总量基本上就是货币函数，想要扩张，就得想办法把债发出去，发不出去，就没货币，经济总量就只有这么大，于是就要进口外国的货币，那就要靠出口。
这就是加财产税的底层逻辑。加了财产税，房子就会降低或失去抵押价值，那就要要找出新的信用，如果找不到，债务就会萎缩，结果是所有人都变穷。
所以我不是反对交财产税，我反对的是在没有替代的资本市场时，邯郸学步、东施效颦。我们现在没法学美国，人家有这个条件，我们要想把房地产替换掉，就要先把股票市场、期货市场等各类资本市场发展起来，创造足够的信用，那才有这个条件。
此外，房地产涉及政治制度的问题。税收制度和政治制度要互相匹配，要像美国那样交直接税，就必须民主。其实，民主不民主没有好坏之分，民主的过程不是什么道德因素，主要是为了生成税率。我们国家也一样，想要开征这个税，就必须下放，必须民主。
比如，我们的小区就是民主的，因为物业公司收直接税，就要成立业委会，如果不成立，业主拒交物业费，最后没有公共服务。城市和国家也是一样，收直接税就必须民主，这两个必须匹配。
反之，如果交间接税，就可以不用民主。你看电视的时候不用交钱，电视里放广告你也管不了，因为广告商替你交了钱。实在不行，我就换个频道，不看这个台；这个城市如果给我加税，我就跑去另一个，最后连带这个城市完蛋，所以城市也不敢轻易加税。像新加坡，直接税很低，所以也没那么多民主，老百姓也没意见，反正钱、税，都是你出的。
我不是说民主不好，而是说制度一定要匹配。你看香港税收非常低，结果傻了吧唧要搞一个民主，这就是错配的。
我参加过人大、政协，都是让政府干这干那。但是直接税的国家，例如英国，我在英国旁听议会讨论时，英国人总说这也不许干，那也不许干。
为什么？因为两个国家的制度不一样，我们的人大、政协让政府干事，自己不出钱，老百姓当然希望政府干得越多越好。而英国只要同意修一条路或一个公园，马上回去加税，如果这个学区想聘几个好老师也要加税，因为好的老师贵。
房产税背后的问题比我们想的复杂，我并不是反对，而是觉得要想好了再学，有时候要改就需要系统性改，不能只改一个方面，否则社会出了问题也不知道原因在哪里，因此要慎重、全面地考虑。
